Wenn die Bank Ihre Liegenschaft nicht finanzieren will

Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SwissBanking) für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite (Hypotheken) schreiben vor, dass die Bank verpflichtet ist, eine Kreditanalyse durchzuführen. Diese umfasst sowohl die Prüfung der Bonität (Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit) als auch die Beurteilung der Sicherheiten. Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein und beruht deshalb auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkomponenten. Für die Berechnung der Tragbarkeit müssen die Banken einen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz anwenden. Diesen gilt es vorsichtig zu ermitteln. Deshalb wird als Berechnungsgrundlage auf Mittelwerte der vergangenen Jahre zurückgegriffen.

Kosten für Eigenheim weniger als ein Drittel der Einnahmen

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Tragbarkeit das Verhältnis zwischen den Ausgaben für die Liegenschaft und den verfügbaren Einnahmen in Prozenten. Dabei dürfen die Ausgaben (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) im Grundsatz einen Drittel der Einnahmen nicht übersteigen. Für Anlageobjekte leitet sich die Tragbarkeit aus dem Cashflow ab, der durch das Objekt erwirtschaftet wird (Nettomietzinsen abzüglich Objekt- sowie Finanzierungskosten und Amortisationen). Dabei sollte die Lastenrechnung mindestens eine schwarze Null ergeben.

Die Bank muss gewährleisten, dass die Berechnung der Tragbarkeit systematisch durchgeführt wird und definiert das Verfahren in bankinternen Regelungen. Diese halten zudem fest, wie die Tragbarkeit nachzuweisen und zu dokumentieren ist. Ebenfalls legt sie für die Tragbarkeitsberechnung den kalkulatorischen Hypothekarzinssatz sowie die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Ausgaben und Einnahmen fest.

Banken dürfen Belehnungsgrad selbst festlegen

Interessant ist, dass der Regulator keine festen Werte vorgibt. So darf die Bank selbst entscheiden, wie sie den kalkulatorischen Hypothekarzinssatz festlegt, und wo der Belehnungsgrad liegt. Und noch interessanter ist, dass der kalkulatorische Zinssatz bei den meisten Banken seit vielen Jahren bei 5% liegt, obschon die Marktsätze massiv gesunken sind und die Hypothekarkredite heute um 1% abgeschlossen werden können. So dürfte der mittlere Zinssatz der Hypotheken der letzten 15 Jahre unter 3% liegen.

Wir alle sind von der restriktiven Kreditpolitik betroffen – egal ob Wohneigentümer, Immobilienanleger oder gemeinnütziger Wohnbauträger. Denn wenn die Bank für die Tragbarkeit einen Zinssatz einsetzt, der fünfmal so hoch ist wie die aktuell gültigen Hypothekarzinssätze, dann reduziert dies das Hypothekenaufnahmepotenzial massiv. Jüngere und ältere Wohneigentümer sowie Immobilienanleger und gemeinnützige Wohnbauträger, die auf eine maximale Hypothek angewiesen sind, sind von diesen restriktiven Richtlinien am stärksten betroffen.

Beharrlichkeit und Vergleiche führen zum Ziel

Auch wenn wir nicht davon ausgehen können, dass die Banken den kalkulatorischen Zinssatz reduzieren, besteht Hoffnung. So bestimmen nebst dem kalkulatorischen Zinssatz weitere Faktoren über den Erhalt der Hypotheken. Beim Wohneigentümer werden Einkommenshöhe, Einkommenspotenzial und Einkommensbelastungsgrad unterschiedlich gewertet und führen deshalb zu ganz unterschiedlichen Kreditangeboten. Beim Immobilienanleger und bei gemeinnützigen Wohnbauträgern werden Mietzinspotenzial und Deckungsgrad differenziert ausgelegt. Zudem eröffnen sich Chancen, weil heute auch Nicht-Banken, die nicht den strengen Richtlinien untergeordnet sind, um die Gunst der Käufer und bestehender Immobilienbesitzer buhlen.

Also: Geben Sie nicht sofort auf, wenn es bei der Hypothekenaufnahme oder Krediterneuerung bei einem der Anbieter nicht auf Anhieb klappt. Nachverhandeln und weitere Kreditangebote prüfen heisst die Devise – alleine oder mit professioneller Unterstützung! Denn selten konnten so günstige Zinskonditionen wie heute abgeschlossen werden.

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