Renditen von Immobilienanlagen sinken gemäss IAZI

Anspruchsvolles Marktumfeld für Immobilieninvestoren

Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gesunken und beträgt per Ende 2016 5.8 %. Am meisten ist die Performance bei Bürohäusern und Verkaufsflächen zurückgegangen, was die anhaltende Krise in diesen Segmenten widerspiegelt. Auch die Wohnimmobilien, die bisher als Stabilitätshafen galten, kämpfen mit steigenden Leerständen. Das sind in Kürze die Erkenntnisse aus den neusten Zahlen und Fakten für Schweizer Renditeliegenschaften, welche die IAZI AG kürzlich präsentiert haben. Die Zahlen umfassen unter anderem Performancewerte, Mieten, Leerstände sowie verschiedene Liegenschaftsaufwände für Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Geschäftsliegenschaften. Die Bewertungsgrundlage bilden rund 8000 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 140 Milliarden Schweizer Franken.

Foto: © Werner Mäder, wohnblog

Deutlicher Performancerückgang bei Geschäftsliegenschaften

Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gesunken und beträgt per Ende 2016 5.8 % (2015: 6.6 %). Am meisten ist die Performance bei Bürohäusern und Verkaufsflächen (2016: 4.3 %; 2015: 5.5 %) zurückgegangen, was die anhaltende Krise in diesen Segmenten widerspiegelt. Einen Performancerückgang verzeichnen auch gemischt genutzte Liegenschaften (2016: 6.1 %; 2015: 6.8 %), während allein bei den Wohnliegenschaften (2016: 6.8 %; 2015: 7.3 %) der Rückgang vergleichsweise gering ausgefallen ist. Die Spitzenreiter bei den kantonalen Performancewerten für Wohnliegenschaften sind Wallis (8.4 %), sowie Basel-Stadt (7.8 %) und Zürich (7.7 %). Bei den Schweizer Städten verzeichnen Lausanne (6.6 %) und Luzern (6.7 %) höhere Performancewerte als der frühere Hotspot Genf (5.5 %).

Die Performance summiert sich aus der Wertentwicklung (2016: 2.5 %; 2015: 3.0 %) und der Netto-Cashflow-Rendite, respektive NCF-Rendite (2016: 3.3 %; 2015: 3.6 %). «Wir stellen fest, dass im Berichtsjahr beide Werte rückläufig sind», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Aus unserer Sicht ist der diesjährige Performancerückgang vor allem auf die geringe Wertsteigerung von Geschäftsliegenschaften zurückzuführen, die per Ende 2016 nur 1.0 % beträgt.» Uneinheitlich sei das Bild bei den Kantonen. Während die Performance der Geschäftsliegenschaften in den Kantonen Zug (6.3 %) und Freiburg (11.8 %) vergleichsweise hoch ausgefallen ist, ist die Performance für Bürohäuser und Verkaufsflächen in den Kantonen Solothurn (2.8 %) sowie in den Kantonen Tessin (2.0 %) und Graubünden (0.5 %) auf einem tiefen Stand.

Steigende Leerstände

Insgesamt sind die nicht realisierten Mieten (2016: 5.5 %; 2015: 4.9 %) im Vorjahresvergleich gestiegen. Die nicht realisierten Mieten setzten sich zusammen aus Leerständen, Rabatten und Mietzinsausfällen. Bei Geschäftsliegenschaften (2016: 7.8 %; 2015: 7.1 %) sind die Werte höher als bei gemischt genutzten Liegenschaften (2016: 6.1 %, 2015: 5.4%) oder Wohnliegenschaften (2016: 3.4%; 2015: 3.1%). Sehr hohe Werte in der Kategorie gemischt genutzte Liegenschaften weisen besonders die Kantone St.-Gallen (13.1 %) und Baselland (12.3 %) aus. Sehr uneinheitlich präsentiert sich das Bild bei Wohnliegenschaften. Hier ist die Spanne zwischen dem «Spitzenreiter» Solothurn (8.1 %) und dem «Schlusslicht» Waadt (1.2 %) sehr breit.

Bei Wohnliegenschaften sind mit Wertkorrekturen zu rechnen

«Generell müssen Immobilieninvestoren dieses Jahr mit einem anspruchsvollen Marktumfeld rechnen», sagt Donato Scognamiglio. Ein Immobilieninvestor hätte per Ende 2016 im Schnitt bis zu 5 Prozent NCF pro m2 weniger realisiert als im Vorjahr. Bei den Immobiliendirektanlagen sei Raum für Wertentwicklung nicht mehr vorhanden. Zudem stünden die Einnahmen, d.h. die Cashflows, in allen Liegenschaftskategorien unter Druck. «Besonders auffällig ist, dass nun die Wohnimmobilen, die sich bisher mit stabilen Einnahmen als Stabilitätsfaktor erwiesen haben, zunehmend auch mit steigenden Leerständen kämpfen müssen», sagt Scognamiglio. «Aufgrund der immer noch hohen Bautätigkeit und einem parallel dazu deutlichen Nachfragerückgang sind Immobiliendirektanlagen für einen Investor gegenwärtig risikoreicher. Wer jetzt noch in den Markt einsteigt, muss mit sinkenden Einnahmen und wachsenden Leerständen rechnen», sagt Scognamiglio.

Wichtige Faktoren sind das Tiefzinsumfeld und die wachsende Bilanzsumme der Nationalbank

In seiner Einleitung zur Medienorientierung skizzierte Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, das konjunkturpolitische Umfeld dieser Negativentwicklung. Ausgangspunkt sei die Tatsache, dass es uns in der Schweiz gut gehe und rundum gehe es schlecht. Da gehe das Geld eben dorthin, wo es noch einigermassen sicher sei. Dieser Druck auf den Schweizer Franken habe zu einer ausgeprägten Tiefzinsumgebung geführt und zu einer massiv wachsenden Nationalbank-Bilanz. Dieses betrage heute mehr als das gesamte Schweizer BIP. Die aktuelle Zinssituation habe nichts mehr mit Realwirtschaft zu tun, habe aber durchaus realwirtschaftliche Auswirkungen. „Die Politik der Nationalbank treibt uns in die illiquidesten Anlageklassen, die es gibt: die Immobilien.“ sagte Scognamiglio in  seiner provokativen Art und widerspricht damit der Aussage von Thomas Jordan, Präsident der SNB, die Negativzinsen seien nicht negativ.

Parallel dazu sorgten aber die strengen Tragbarkeitsregeln dafür, dass sich kaum mehr jemand private Eigenheime leisten könnten, sagte Scognamiglio in seiner Präsentation. Heute seien Eigenheime nur noch für weniger als 10 Prozent der aktuellen Mieter überhaupt tragbar und würden von den Banken finanziert. Die wenigsten könnten daher von den tiefen Zinsen profitieren. Scognamiglio plädierte daher für neue Modelle zur Eingenheimfinanzierung.

Über IAZI Swiss Property Benchmark®

Per Ende 2016 hat die IAZI insgesamt 7‘914 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 140 Milliarden Schweizer Franken analysiert. Die Analyse der Zeitreihen basiert im IAZI Swiss Property Benchmark® seit 1994 auf über 11‘763 Liegenschaften mit einem Marktwert von mehr als 183 Milliarden. Damit ist der IAZI Swiss Property Benchmark® der repräsentativste Benchmark für institutionelle Immobilien-Anleger in der Schweiz. Das gesamte Immobilienportfolio besteht bezüglich Marktwert aus einem prozentualen Anteil an Wohnliegenschaften (45%), gemischt genutzten Liegenschaften (20%) und Geschäftsliegenschaften (35%).

Über IAZI AG / CIFI SA

Die IAZI AG mit Sitz in Zürich erbringt seit 1994 umfassende Immobiliendienstleistungen aus einer Hand: Von der komplexen Immobilienmarkt-Analyse über Bewertungen von Liegenschaften, Benchmarking und Berechnung von Immobilienindizes bis hin zu umfassenden Softwarelösungen im Real-Estate-Portfoliomanagement oder Hypothekarbereich. Banken, institutionelle Immobilieninvestoren, Fondsanbieter und die öffentliche Hand arbeiten schon seit vielen Jahren erfolgreich mit IAZI AG zusammen, um ihre Dienstleistungsqualität im Immobilienbereich zu erhöhen. Das 60-köpfige Spezialisten-Team in der Schweiz und in Asien garantiert die hohe Verlässlichkeit der Produkte und Dienstleistungen.

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