Rendite von Anlageobjekten steigt weiter – die Risiken aber auch

Das Marktumfeld bleibe für Immobilieninvestoren anspruchsvoll, sagte IAZI-CEO Professor Donato Scognamiglio im Rahmen der Medienorientierung zu den Entwicklungen auf dem Anlage-Immobilienmarkt.

Bei den Schweizer Immobiliendirektanlagen sei die Performance im Vorjahresvergleich gestiegen und betrage per Ende 2017 6.2 %. Der Anteil der Wertentwicklung an der Performance sei aber im Vergleich zum Vorjahr höher ausgefallen; die Netto-Cashflow-Rendite sei stagniert. Die Grundlage für diese Analyse bilden 7475 Liegenschaften mit einem Marktwert von 141 Milliarden Schweizer Franken, die per 31. Dezember 2017.

Im Detail sieht Scognamiglio die folgenden Entwicklungen:

Stagnierende Netto-Cashflow-Rendite

Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gestiegen und beträgt per Ende 2017 6.2 % (2016: 5.8 %). Hohe Performancezahlen verzeichnen die Kantone Waadt (7.5 %), Zürich (6.7 %), Schaffhausen (6.4 %) sowie Genf und Fribourg (je 6.2 %). Am Tabellenende der Performance sind die Kantone Wallis (4.5 %), St. Gallen (4.4 %) und Graubünden (4.1 %). Am meisten ist die Performance bei Wohnliegenschaften (2017: 7.3 %; 2016: 6.8 %) gestiegen, während der Anstieg eher bescheiden war bei Geschäftsliegenschaften (2017: 4.9 %; 2016: 4.3 %) und bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 6.2 %; 2016: 6.1 %).

Die Performance summiert sich aus der Wertentwicklung (2017: 3.0 %; 2016: 2.5 %), die im Vergleich zum Vorjahr angestiegen ist, und aus der Netto-Cashflow-Rendite, die ihrerseits stagniert ist (2017: 3.3 %; 2016: 3.3 %). «Die erneut hohe Wertentwicklung widerspiegelt die Bereitschaft der Investoren für stabil bis sinkende Mieteinnahmen mehr zu bezahlen», sagt Scognamiglio, «was seinerseits das immer noch tiefe Zinsumfeld widerspiegelt». Am stärksten sind die Werte bei Wohnliegenschaften (2017: 4.0 %; 2016: 3.5 %) gestiegen, gefolgt von gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 2.8 %; 2016: 2.8 %), während die Wertentwicklung bei Geschäftsliegenschaften (2017: 1.7 %; 2016: 1.0 %) eher gering ausgefallen ist.

Nicht realisierte Mieten steigen nur noch minim

Leicht gesunken im Berichtsjahr ist die Sollmiete (2017: 243 CHF/m2; 2016: 246 CHF/m2). Besonders stark ist der Rückgang bei den Geschäftsliegenschaften (2017: 286 CHF/m2; 2016: 295 CHF/m2) ausgefallen, was die immer noch anhaltende Krise in diesem Segment widerspiegelt. Bei Wohnliegenschaften (2017: 213 CHF/m2; 2016: 213 CHF m2) und bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 252 CHF/m2; 2016: 255 CHF/m2) hingegen ist die Sollmiete stagniert respektive leicht zurückgegangen.

Insgesamt sind die nicht realisierten Mieten (2017: 5.6 %; 2016: 5.5 %) nur noch minim gestiegen. Die nicht realisierten Mieten setzen sich zusammen aus Leerständen, Rabatten und Mietzinsausfällen. Bei Wohnliegenschaften (2017: 3.8 %; 2016: 3.4 %) ist der Anstieg höher ausgefallen als bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 6.2 %; 2016: 6.1 %). Bei Geschäftsliegenschaften hingegen sind die nicht realisierten Mieten leicht zurückgegangen (2017: 7.5 %; 2016: 7.8 %).

«Im Bereich der Vermarktung von Büro- und Geschäftsflächen bleibt das Marktumfeld auch dieses Jahr weiterhin anspruchsvoll», sagt Scognamiglio. «Ein Überangebot an Flächen einhergehend mit hohen Leerständen führt zum Druck auf die Mieten. Für viele Investoren sind diese Risiken jedoch kein Abschreckungsgrund».

Was für Risiken auch in anderen Anlageklassen stecken, ist den Investoren Anfang Februar schmerzlich bewusst geworden, als der Dow Jones nur an einem Tag 1000 Punkte verlor. Ein Lichtblick bietet der gegenwärtige Wirtschaftsaufschwung. Bei steigender Wirtschaftsaktivität werden mehr Stellen geschaffen, was mittelfristig zu einer höheren Flächennachfrage, sinkenden Leerständen und allenfalls gar steigenden Mieten führen könnte.

Über Risiken spricht man nicht

Scognamiglio wies aber auch auf das schwache Risiko-Bewusstsein vieler Immobilienanleger hin. Zum einen widerspiegelten die Kurse der meisten Immobilienaktien – und fonds primär die Entwicklung der Aktienmärkten und hätten mit den Renditeentwicklung der Anlageimmobilien wenig zu tun. Anderseits seien sich die Anleger zu wenig bewusst, dass bei schwachen Renditen und hohen Immobilienpreisen schon eine Erhöhung der Zinsen um ein Prozent manchen Anlegern das Eigenkapital auf einen Schlag wegfressen könnte. «Sie sind dann auf einen Schlag bankrott.» meinte Scognamiglio etwas plakativ an der Medienorientierung. Die unmittelbare Wertverminderung könne durch eine einprozentige Erhöhung kurzfristig gut und gerne 25 Prozent betragen – bei Eigenmitteln von 20 Prozent ist das für den „Eigentümer“ praktisch Totalverlust seiner Einlage. Mittelfristig könne ein Teil des Wertverlustes über zulässige Mietzinserhöhungen (3 Prozent pro 0.25 Referenzzinserhöhung) reduziert werden, sofern der Anleger über genügend Kapital verfügt und den Wertverlust überlebt.

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