Gibt es in der Schweiz noch genug Bauland?

Die Baulandreserven in der Schweiz schrumpften zwischen 2012 und 2017, während die Bevölkerung um mehr als 450 000 Personen wuchs. Insgesamt sank die Fläche der unüberbauten Wohnbauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen) um rund 6 Prozent, beträgt aktuell aber immer noch mehr als 20 000 Hektaren. Mehr als die Hälfte der zusätzlichen Bevölkerung dürfte allerdings im bestehenden Gebäudeareal absorbiert worden sein.

Gemäss dem Referenzszenario des Bundesamts für Statistik (BFS) dürften in den nächsten 15 Jahren eine Million Menschen mehr in der Schweiz leben als heute, was bei aktueller Wohndichte einem Bedarf an rund 16 000 Hektaren Bauzonen entspricht. Der Bevölkerungsanstieg könnte somit im Landesdurchschnitt auch ohne Verdichtung des Gebäudeparks aufgenommen werden.

Im Westen wird’s enger

Gemäss dem Referenzszenario wird die Bevölkerung über die nächsten 15 Jahre am stärksten im Kanton Freiburg – um knapp ein Viertel – wachsen. Wachstumsraten zwischen 15 und 20 Prozent werden in den Kantonen Waadt, Wallis (vor allem um Sion) und in der Deutschschweiz in den Kantonen Thurgau, Aargau und Zürich erwartet. In den Bergkantonen Uri, Appenzell Innerrhoden und Nidwalden dürfte das Wachstum die 5-Prozent-Marke hingegen nicht überschreiten. Eine stagnierende Bevölkerung wird in den Regionen Glarner Hinterland, Goms, Engadin, Schanfigg und Davos erwartet.

Bedarf fast überall gedeckt

in den westlichen Teilen des Kantons Zürich, den südlichen Teilen des Kantons Aargau und den Regionen Sursee-Seetal sowie Gros-de-Vaud, würden die unüberbauten Bauzonen für die neue Bevölkerung knapp nicht ausreichen.

In den kantonalen Richtplänen kann die Bauzonenfläche auch anhand des hohen BFS-Bevölkerungsszenarios festgelegt werden. Dieses Szenario geht von einer Bevölkerungszunahme von etwa 1,5 Millionen Menschen in den nächsten 15 Jahren aus – also bis an die 10-Millionen-Marke. Unter dieser extrem optimistischen Annahme wird der voraussichtliche Bedarf an Bauzonen in allen Regionen der Kantone Zürich, Thurgau und Aargau sowie teilweise in der Waadt und in Freiburg nicht gedeckt sein. In den Bergregionen wird hingegen weiterhin eine grosse Überkapazität an unüberbauten Reserven bestehen.

Entspannung dank Verdichtung

Angesichts der im neuen Raumplanungsgesetz angestrebten Verdichtung sinkt die effektiv benötigte Fläche, um das Bevölkerungswachstum zu absorbieren. Allein die Geschossflächenreserven (Anpassung der realisierten an die planungsmässig zulässige Geschossfläche) und die bebauten Wohnflächenpotenziale (Flächen mit Umnutzungspotenzial) bieten gemäss einer Studie der ETH Zürich und des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) Kapazität für bis zu eine Million zusätzliche Einwohner.

Bauland nur vereinzelt teurer

Das Angebot an Wohnflächen wird in den nächsten 15 Jahren problemlos mit der Nachfrage Schritt halten können. Die Analyse zeigt, dass es nicht an Bauzonen für Neubauten mangelt. Ein Grossteil des Bevölkerungswachstums könnte sogar ohne Aufzonung im bestehenden Gebäudepark absorbiert werden. Steigerungen des Bodenwerts sind damit kein Automatismus, sondern dürften sich auf einzelne Regionen und Mikrolagen beschränken.

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